站上2000亿赛道,富力雅居乐谁先赢-__凤凰网

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中国房地产行业经过四十余年的发展,以地域特征形成了粤系、闽系、浙系等不同派系的房企。其中,以粤系房企起步成熟相对较早,在目前的行业竞争格局下综合实力较为突出。

分梯队来看,一方面,以碧桂园,万科,恒大为代表的企业已经完成国有化布局,发展成为行业龙头企业。截至2018年底,TOP10住房企业包括三家领先的住房企业,以及保利,中国海运和华润。广东住房企业数量占六家,呈现出“强势与强势”的格局。另一方面,也有一些企业如合生的整个行业发展和发展规模,并没有进入2018年的前100名。

值得注意的是,TOP30房企中,富力、雅居乐这两家相对典型的粤系房企从“华南五虎”时期的业绩高峰到规模调整、再到2018年双双突破千亿,花了很长时间才发展成为一家价值十亿美元的住房公司。所以今天,通过比较两个广东住房公司的常青树,看看它们的发展道路和未来发展空间的启示。

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规模发展历经调整,2018年双双突破千亿

从销售规模的发展来看,富力和雅居乐都经历了较长时间的调整期。富力从旧的改革项目开始在广州。自2005年在香港上市以来,它已在次年销售了数十亿的梯队。 2007年,富力在行业中排名第一,销售额为161亿元,仅次于万科,格陵兰和中国海运。敏捷于1992年进入房地产行业。2010年,其销售额达到323亿元,位居行业第11位。

在中国房地产开发的黄金时期,富力转向商业和住宅发展的发展战略;在“轻规模和高利润”的商业风格下,雅居乐的发展战略也保守。这些因素在一定程度上影响了企业的规模扩张。直到近年来在规模增长的诉求下,富力、雅居乐加速全国化布局、投资力度加大。2018年,股权出售金额为1310.6亿元,全额金额为1026.7亿元。其中,近两年富力的增长率较高,2018年的增长率高于目标预期,并已提前进入1000亿元的阵营。

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2019年1 - 7月,富力实现股权总额707.7亿元,同比增长4.9%。与此同时,截至7月底,富力全年仅完成了1600亿元目标的44.2%,全年的解除压力更大。敏捷今年扩大规模的意愿更符合行业预期的放缓,目标增长率为10.1%。从7月底的表现来看,敏捷的全年目标有望改善。

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立足广东开拓全国,土地储备相对充裕

在企业发展路径上,富力、雅居乐虽然均是以广东为大本营,首选核心一二线城市外拓、实行全国化布局的战略。但从土地投资的区域布局来看,富力、雅居乐还是各有偏重。如果敏捷将海南作为重点开发区,海南清水湾项目的第一期将于2009年启动。年销售额为64亿元,占总销售额的28.3%; 2019年,销售额将达到99亿元。该比例上升至30.7%。 2012年以后,基于海南项目,敏捷进入云南,继续发展文化旅游房地产项目。富力在北部地区相对更具优势,并于2013年涉足海外市场进入马来西亚。 2018年,富力在环渤海地区的销售额最高,占37%。其中,天津地区业绩增长率高达68亿元,在天津市场排名第10位。

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土地储备上,截止2018年末富力、雅居乐的土地储备总量都相对充裕。其中,R&F在2013年调整了土地收购战略,增加了投资规模,加快了项目周转。自2017年以来,土地投资大幅加速,新土地逐渐减少到三,四线城市,城市覆盖面已有已经扩大,土地储备总量大幅增加。自2016年以来,敏捷加速了国有化,土地投资大幅增加。其前期积累的土地储备成本较低,特别是大湾区的资产增值空间较大。

值得注意的是,在2018年成功影响100亿后,富力、雅居乐的土地投资出现一定分化。富力在2019年,在抓住销售和促销支付的同时,下半年原则上暂停。敏捷今年继续保持稳健的扩张步伐,并在惠州,重庆,温江和广东清远补充了仓位。

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盈利能力保持较高水平,负债水平分化明显

从企业的财务及资本运营的角度来看,富力、雅居乐作为粤系房企的代表,毛利率一直维持在较高水平,盈利能力在行业中具备较强的竞争力。其中,敏捷受益于较低的土地成本和较高的项目溢价空间。在过去两年中,毛利率已超过40%,处于行业领先地位。

而在企业的负债率及债务结构上,富力和雅居乐有较为明显的差异。其中,雅居乐的商业风格继续保持稳定。虽然2017年和2018年1000亿美元的净负债率略微上升至71.4%和79.1%,但财务杠杆合理且债务结构相对健康。范围。富力受到之前高杠杆策略的影响。截至2018年底,净负债比率上升至184%。与此同时,该行业的现金负债率和长期负债率相对较低也反映了其目前较高的债务偿还压力。我认为,在行业增长放缓和企业融资收紧的背景下,中长期杠杆率的降低是R&F的主要责任。

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多元业务发展积极,业务板块不断延伸

在多元化领域发展上,富力、雅居乐都涉足多个多元业务板块,并在不断延伸。自2006年以来,富力已从住宅开发扩展到商业运营,目前涉及酒店管理,商业运营,文化体育旅游,互联网贸易,医疗保健,物业管理服务,设计和施工以及创新服务平台。 2015年,敏捷开始多元化其布局。2016年,“雅居乐地产控股有限公司”更名为“雅居乐集团控股有限公司”,其多元化战略全面升级。在“以房地产为主,多业务并行”的经营模式下,敏捷已形成多元化,多元化的八大产业集群格局:房地产,优雅生活,环境保护,教育,建设,住房管理,资金投入和商业管理。

可以说,富力和敏捷在多元化发展中更加活跃。然而,截至目前,富力的酒店业务和其他细分市场并未产生可观的收入。敏捷的一些多元化业务,如环保业务,现已进入业绩贡献阶段。我认为,未来在富力、雅居乐的多元化业务板块发展上,将更考验企业的资源配置和运营能力。

总体而言,2017年以来富力和敏捷的表现与上一期相比有了很大提升。对于富力而言,促进短期销售,加快支付,降低中长期杠杆,优化债务结构将是目前的主要发展目标。敏捷需要充分发挥广东,香港,澳门土壤储备和深耕的优势,继续保持稳定高效的发展。我认为,对于富力和雅居乐而言,接下来的目标都将是2000亿规模。而未来在这两家房企中是否能有哪一家脱颖而出,还需要拭目以待。

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